Kolik smí být kauce: strop 3× nájemné a co všechno se do něj počítá
Kauce (jistota) smí být nejvýš trojnásobek měsíčního nájemného — a do tohoto stropu se počítá i smluvní pokuta, pokud si ji ve smlouvě sjednáte. Obojí dohromady, ne zvlášť. Počítá se jen čisté nájemné, ne zálohy na služby. Sjednáte-li víc, není neplatná celá jistota — jen ta část nad limit.
Co přesně se počítá do stropu
§ 2254 odst. 1 doslova: „Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného."
- Jistota + smluvní pokuta se sčítají — je to jeden společný limit, ne dva oddělené stropy 3×.
- Počítá se jen nájemné — bez záloh na služby (elektřina, voda, teplo…), i kdyby byly ve smlouvě uvedené společně jako „měsíční platba".
Kalkulačka maximální kauce
Zadejte měsíční nájemné a případnou smluvní pokutu — kalkulačka spočítá, kolik na kauci ještě zbývá do stropu:
Kalkulačka maximální kauce
Strop 3× nájemné, jistota + smluvní pokuta dohromady.
Jak vysokou kauci zvolit
| Výše kauce | Pro | Proti |
|---|---|---|
| Nižší (1× nájemné) | Pro nájemníka přijatelnější, rychlejší obsazení bytu. | Menší jistota při škodě nebo dluhu na nájemném. |
| Střední (2× nájemné) | Rozumný kompromis mezi ochranou a atraktivitou nabídky. | Pořád nemusí pokrýt vážnější škodu. |
| Maximální (3× nájemné) | Nejvyšší možná jistota v mezích zákona. | Odrazuje solventní zájemce, prodlužuje hledání nájemníka. |
Co když si sjednáte víc, než zákon dovoluje
Ujednání nad strop není neplatné celé — neplatná je jen ta část, která limit přesahuje. Nájemce má právo požadovat vrácení přeplatku, případně si ho započíst proti nájemnému. Odmítne-li pronajímatel vrátit, může to nájemce vymáhat u soudu.
Nejčastější chyby
- Počítání jistoty a smluvní pokuty odděleně. Zákon je sčítá — dohromady smí být nejvýš 3× nájemné.
- Zahrnutí záloh na služby do „nájemného" při výpočtu stropu. Počítá se jen čisté nájemné.
- Přesvědčení, že přemrštěná kauce dělá celou smlouvu neplatnou. Neplatí jen přesahující část, zbytek zůstává v platnosti.
- Kauce nastavená na maximum bez ohledu na poptávku. U levnějších bytů může 3× nájemné solventní zájemce odradit.
Doložka o výši jistoty (vzor)
Jistota. Nájemce složí pronajímateli peněžitou jistotu ve výši […] Kč, která nepřesahuje trojnásobek měsíčního nájemného. Smluvní strany si nesjednávají žádnou další smluvní pokutu pro případ porušení povinností z nájmu nad rámec této jistoty, aby jejich souhrn nepřekročil zákonný limit dle § 2254 odst. 1 obč. zák.
Strop hlídá Najato automaticky
Appka nedovolí omylem sjednat jistotu nad zákonný limit 3× nájemné. První 3 nájmy zdarma, bez karty.